Този вид договори се регламентират от Закона за задълженията и договорите като оставя голяма част от уговорките на споразуменията между страните
Евентуални проблеми в последствие могат да се дължат на това, че някои агенции за недвижими имоти сключват бланкови договори, които не обхващат специфичните клаузи и договорки на всеки конкретен случай.
Наемите са едни от най-често сключваните договори. И въпреки наличната информация в нета на тази тема, много наемодатели и наематели допускат грешки при уреждането на отношенията си. Една такава грешка може да ви остави на улицата в най-неподходящото време.
Понякога проблемите се дължат на това, че се сключват бланкови договори, които не отчитат спецификите на конкретния случай. Бланки за договори се теглят от интернет, а и самите агенции за недвижими имоти почти винаги използват едни и същи бланки, в които заменят само данните на страните. От друга страна, Законът за задълженията и договорите (ЗЗД) съдържа лаконична уредба на този вид договори и оставя голяма част от уговорките на споразуменията между договарящите страни.
Бихме искали да представим най-често срещаните проблеми при сключването на договори за наем, както и ще акцентираме върху други важни пропуски, изяснявайки техните евентуални последици.
Договорът за наем винаги трябва да се сключва писмена форма
Съгласно нормативната уредба на наемите в ЗЗД обикновено ръкостискане или т.нар. устно споразумение е достатъчно, за да се сключи договор за наем. Това обаче е много рисковано, защото уговорките често са недоказуеми. Освен това така ще сте сигурни, че сключвате договор с действителния собственик на имота, както и двете страни ще разполагат с пълните данни /имена, ЕГН, постоянен адрес/ на отсрещната страна. Обикновено неспазените предизвестия за прекратяване на договора се обвързват с неустойки и може да се окаже, че дължите голяма сума, ако не успеете да докажете, че наистина сте отправили предизвестие. Можете да уговорите уведомленията да се правят по имейл или писмено за общо удобство.
Включете клауза за възможност за промяна в наемната цена
Ако сте НАЕМОДАТЕЛ и искате да сключите дългосрочен договор, като си гарантирате определена фиксирана доходност от инвестицията си в недвижим имот, можете да предвидите клауза за промяна в наемната цена при настъпване на определени икономически ситуации.
Ако сте НАЕМАТЕЛ и искате да имате предвидимост на разходите за жилище, опитайте да договорите с наемодателя цената на наема да се повишава/намалява само при инфлационни промени например. Можете да уговорите сумата да се изменя до определен брой пъти годишно или договорът да може да се прекрати, в случай че в даден момент цената достигне твърде неизгодни нива за която и да било от страните.
Съставете приемо-предавателен протокол
При получаването на владението на имота/връщането на владението съставете подробен приемо-предавателен протокол за наличните мебели, уреди и цялостното състояние на жилището. Вече е стандартно подписването на протоколи. Добре е жилището да се огледа внимателно и да се опишат всички видими повреди и дефекти, ако има такива. В противен случай наемателят рискува наемодателят да го обвини и да претендира заплащане на вредите. За наемодателя важи същият риск. Затова е в интерес на двете страни протоколът при нанасянето и изнасянето да бъде възможно най-изчерпателен.
Бъдете внимателни с депозитите
В почти всеки стандартен случай при договор за наем се договаря депозит в размер на един месечен наем. Депозитът има за цел да гарантира на наемодателя, че ще си получи обезщетението за причинени от наемателя вреди или непогасени задължения след прекратяване на договора. От друга страна наемателите понякога спират да плащат комуналните сметки известно време преди да се изнесат. Така си гарантират, че депозитът им няма да бъде задържан от наемодателите, а ще бъде използван от последните за покриване на неплатените задължения. За предотвратяване на подобни ситуации, при сключени дългосрочни договори за наем, наемодателят може да прехвърли партидите за комунални услуги на името на наемателя или да следи ежемесечно за неплатени сметки
За да се предпазят наемодателите от некоректни действия на другата страна, хубаво е партидите за ток и вода, да бъдат прехвърлени на името на наемателя. Така няма да носят отговорност за сметки, натрупани от други лица. Ако има такава уговорка, тя следва да се запише в договора.
Уговорете плащането на наема
Можете да уговорите плащането на наема да се случва по банков път или издавайте разписка за всяка предадена сума.
Адресната регистрация
Включете в договора задължение за наемодателя да съдейства на наемателя да регистрира адреса в наетото жилище като настоящ/постоянен. За наемателите не е без значение да бъдат регистрирани, където живеят. В един момент наемателят ще се нуждае от адресна регистрация за определени цели – например за записване на дете в детска градина. Ако няма такава уговорка в договора, наемодателят може да откаже да съдейства.
Деклариране на доходите от наем
Недекларирането е административно нарушение и създава предпоставки за изнудване. Най-вече наемателите прибягват до изнудване на наемодателите си, заплашвайки да сигнализират за нарушенията, когато им бъде отказано възстановяването на депозит например.
Извън самите договори за наем, препоръчваме страните да уговарят с агенциите за недвижими имоти, че комисионите за брокерски услуги ще се изплащат при предаване на владението от наемодателя на наемателя (при получаване на плащането от наемодателя). Предаването е самостоятелно действие, което завършва услугата, за която ще заплатите възнаграждение.
